주택임대사업자분들, 5월이 되니 싱숭생숭하지 않으신가요?
임대료 받은 돈이 있긴 한데, 이걸 신고를 해야 하나 말아야 하나, 괜히 신고를 했다가 세금 잔뜩 내라고 하는 것 아닌가, 그렇다고 무신고하면 가산세가 있다는 소문이 있던데 어떻게 해야 하나 고민이 많으실 것 같습니다.
이번 포스팅에서는 주택 임대 소득과 관련한 종합소득세 신고에 대해 쉽게 설명해 드리겠습니다.
종합소득세??
종합소득세는 개인이 1년간 (1.1~12.31)의 경제활동을 통해 얻은 소득(총수입-필요경비)에 대한 세금입니다. 그 다음해 5월 말일까지 신고납부해야 합니다.
과세대상 소득은 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득,연금소득,기타소득이 있으며, 과세방법은 종합과세와 분리과세가 있습니다.
종합과세은 모든 소득을 합산하여 과세하여 8단계 누진세율이 적용되기 때문에, 각 소득별로 분리해서 과세되는 분리과세가 보통의 경우에는 훨씬 유리합니다.
주택 임대소득 과세대상 판정
주택임대사업을 해서 얻은 수익은 사업소득에 해당하며 사업자등록 여부와 상관없이 다음 연도 5월31일까지 주소지 관할 세무서에 신고납부하는 것이 원칙입니다 하지만 모든 주택임대사업을 하시는 분에게 부과되지는 않습니다.
과세 대상은 아래 표와 같습니다.
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보유 주택수
(부부합산)
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과세 대상
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월세 수입
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보증금/전세금
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1주택
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아래 주택만 과세
- 국외 주택
- 기준시가 9억원 초과 국내 주택
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과세 안 함
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2주택
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모든 주택 과세
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과세 안 함
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3주택 이상
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모든 주택 과세
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아래에 동시 해당하면 과세
- 비 소형주택 3채 이상 보유
- 해당 주택보증금 합계 3억원 초과
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여기서 고가주택은 주택공시가격 9억원을 초과하는 주택을 말하며, 기준일은 과세기간 종료일 또는 해당주택의 양도일입니다.
주택수는 본인과 배우자의 주택만을 합산합니다. 직계존속(부모)과 직계비속(자녀)의 주택은 동일세대라고 해도 합산하지 않아요!
주택임대소득 사업자등록
주택임대사업을 해서 소득이 발생하며 무조건 사업자 등록을 해야할까요?
위의 소득세 과세대상에서 비과세인 경우라면 사업자등록을 할 필요가 없습니다.
사업자 등록의 예를 몇 가지 볼까요?
- ①공시가 8억인 주택 1채를 보유하면서 연간 3천만원 → 과세대상 X 사업자등록 X
- ②3채 이상 주택 소유하고 모두 전세를 주었으나 전세보증금의 합계가 3억을 초과하지 않음 → 과세대상 X 사업자등록 X
- ③2채 이상 소유하고 금액상관없이 월세를 받고 있음 → 과세대상 O 사업자등록 O
- ④3채 이상 소유하고 전세보증금의 합이 3억을 초과 → 과세대상 O 사업자등록 O
지방자치단체에 임대주택으로 등록했는지 여부와 상관없이, 주택임대소득 과세대상자에 해당하면 의무적으로 세무서의 사업자 등록을 해야 합니다. 사업자등록을 하지 않으면 0.2%의 가산세가 부과됩니다.
주택 사업자 등록시 좋은점
1) 취득세 85% 감면
- 다주택자(2주택 이상)가 5억 주택 취득 시 해당됩니다.
- 주택사업자 X, 취득세 12% > 취득세 6,000만 원 그러나, 주택사업자 O, 취득세 85% 감면 > 900만 원
2) 거주주택 비과세
- 조정 지역 내 주택은 2년 거주 요건이 필요합니다.
- 매매가 12억 이하, 양도세 0원
3) 재산세 감면
- 동종 주택 2개 이상 등록 시 해당됩니다.
- 전용면적 40 이하: 85% 감면
- 전용면적 40 초과, 60 이하: 75% 감면
- 전용면적 60 초과, 85 이하: 50% 감면
주택임대사업자 종소세 신고방법 요점 정리
■ 신고서 내용을 수정할 경우
▶ 홈택스 전자신고
: 로그인 → 신고 납부 → 세금신고 → 종합소득세 → 분리과세 소득자 신고서 → 신고서 작성 및 제출
▶ 스마트폰 신고
: 손택스(홈택스 앱) 로그인 → 신고/납부 → 세금신고 → 종합소득세 → 종합소득세 분리과세소득(정기신고)
1) 홈택스 또는 스마트폰 신고 시 우편 안내드린 내용이 기본적으로 표시되며 수정할 항목만 변경하면 됨.
2) 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 신청은 홈택스 전자신고 이용
▶ 서면 신고
: 보내드린 신고서를 직접 수정하여 서명하신 후 우편 또는 팩스로 관할세무서에 제출
※ 수정항목부터 마지막 항목까지 모두 재계산 하여야 함.
■ 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하이면서 종합소득세 신고대상인 다른 소득이 없는 주택임대사업자가 분리과세로 주택임대소득을 신고하는 경우의 전자신고 방법
▶ 주민등록번호 옆 조회클릭
주소지 전화나 휴대전화 중 하나는 필수입력 후 저장 후 다음이동 클릭
▶ 해당년도 과세기간 중 분리과세 소득을 제외한 종합소득금액이(연말정산 총근로소득 등) 2천만원 이하인지 여부를 선택하여야 함
: 2천만원 초과인 경우 기본공제는 안되고 필요경비만 적용됨.
: 2천만원 이하인 경우 등록사업자는 400만원, 미등록사업자는 200만원 공제
▶ 사업장현황신고 한 경우 사업장현황신고 클릭
등록임대주택 요건 충족기간 만 제외하고 모두 불러옴.
▶ 등록임대주택 요건 충족기간 입력
해당년도 과세기간 중 세무서 사업자등록, 지방자치단체 임대사업자등록, 임대료 증가율 5% 이하를 모두 충족하는 기간을 직접 입력해줌.
등록임대주택 요건 충족기간에 따라 필요경비 및 공제금액이 달라지기에 정확하게 입력해야함.
▶ 사업장현황 신고시 간주임대료 계산
주거전용면적 40㎡이하 and 기준시가 2억원이하 주택제외 -> 간주임대료 없음 ('21.12.31까지)
▶ 간주임대료 임대기간 입력
시작일, 종료일은 해당년도 1.1~12.31까지 기본설정, 년도 중 임대조건 변경된 경우 분리입력
▶ 사업장현황 미신고시 임대주택물건조회, 주택 간주임대료 계산 을 클릭하여 산출
▶ 소형주택 임대사업자 세액감면 입력
해당조건
1. 기준시가 6억원이하
2. 임대주택 요건 충족
: 해당 임대주택의 주거 전용면적이 국민주택규모 (85㎡, 읍면지역은 100㎡) 이하
3. 소득세법 등에 따른 사업자등록
: 세무서 등록 여부
4. 민간임대주택법 등에 따른 등록
: 지자체 등록여부
5. 임대료 증액요건 충족
: 보증금 또는 월세 5%이내 여부
6. 해당년도 임대개월수 충족
: 해당 과세연도 중 매월말 현재 임대하는 주택이 1호 이상인 개월 수가 해당 과세연도 개월 수의 12분의 9이상(9개월이상)인지 여부
: 단기임대주택(4년)은 43개월이상 임대한 경우 4년이상 임대하고있는것으로 봄
: 장기임대주택(8년/10년)은 87개월/108개월이상 임대한 경우 8년/10년 이상 임대하고있는것으로 봄
(4년/8년/10년 미도래시 미도래선택, 해당기간까지 임대조건 유지해야 감면세액 추징이 안되며, 부득이한 경우 여러가지 예외사유가 있으니 아래 링크참고)